江衡论坛 | 柴梓夏:“要命的惊装房”遇上保修期

动辄百万的商品房，是普通家庭举家之力才能负担的，其中直接关系到居住体验和安居幸福感的就是商品房质量了。《中华人民共和国建筑法》第六十二条建筑工程实行质量保修制度，奠定了商品房的保修基础。

房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。质量缺陷，一般是指房屋的质量不符合法定标准以及合同约定。

商品房的保修范围一般包括地基基础和主体结构、防水工程、供热、供冷工程、电气管线、给排水管道、装修工程等项目；保修的期限按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。房屋的具体保修项目和保修期要看商品房买卖合同，一般在合同附件中都会有详细约定。

商品房质量问题的凸显一般发生在交房后，对于房屋本有的质量问题，有些是显而易见的、有些则是在使用中甚至居住多年以后才能发现的，我们今天就从两个案例看保修期前后发现的质量问题。

遇到明显的质量问题不要慌，要首先辨别房屋质量问题的程度。

曹女士购买的商品房用于家庭5口人的居住，曹女士将房屋装修委托给了装修公司进行全包装修，按照装修公司和曹女士的计划是2022年底装修完毕，于2023年底前入住。但在装修工程已经进行了一大半时，天花板的质量问题却打乱了曹女士一家的计划，在对天花板进行装修时，发现了问题——房屋次卧的屋顶钢筋裸露并已生锈、大面积的水泥是粉末状的轻碰会掉落，由于涉及“头上的”安全，看到如此状况的曹女士一家非常气愤和慌张，她们马上将情况报给开发商，责任人想要直接进行修复并谈赔偿条件，但曹女士经过搜索相关问题资料，还是希望责任人对房屋安全进行鉴定，责任人方一直不同意鉴定，这就加深了曹女士的担忧，她觉得一定是出现了非常严重的问题，开发商才不同意做鉴定。不仅如此，原本计划内订购的家具也相继到货，如果房屋翻修，那么已经贴好的地砖、刷好的墙面、已经搬进来的家具、装修公司的工期各种问题接踵而来，曹女士的精神也越发低落，整夜失眠。

根据现场的情况根据经验初步估计，此种质量问题属于房屋危险性鉴定等级中个别结构构件为危险构件，但不影响主体结构安全，进行中修即需牵动或拆换少量主体构件，保持原房屋的规模和结构的修缮工程即可。通过和开发商沟通，开发商作为这方面的专业人士，在曹女士上报问题的时候就表明了是小问题，只需要进行修缮，而开发商一直不同意鉴定也只是为了省一笔鉴定费，考虑到确是“头顶上”的安全隐患，经过几轮协商开发商最终同意先做鉴定，经鉴定该问题属于是房顶在进行混凝土浇筑时，两个模板拼缝位置出现了漏浆，导致混凝土没有将钢筋覆盖，鉴定机构还出具了修复方案，双方决定根据鉴定结果和修复方案进行修缮并协商确定了赔偿事宜。

房屋质量问题可以粗略地划分为两大类——“严重影响正常居住使用”和“存在质量问题”，根据这种划分《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

2022年湖北省住房和城乡建设厅还出台了《关于强化监督管理 落实建设单位工程质量首要责任的实施意见》，意见明确了要建设单位严格履行质量保修责任，要求建设单位建立质量回访和质量投诉处理机制，牵头处理房屋交付后涉及房屋质量（在保修范围和保修期内）问题，并对造成的损失先行赔偿。

所以遇到质量问题不要慌，要首先辨别房屋质量问题的程度，在保修期内开发商（出卖人）都是应该解决的。那么过了保修期才发现房屋的本有质量问题该怎么办呢？下面我们谈一下另一个案例。

张先生在某商品房居住了3年，张先生所购负一楼地下室总是出现电路问题无法正常用电，有时会导致一栋楼停电，每遇此状况张先生只能无奈地去调整电闸。由于实际地影响了张先生的日常用电和生活起居，张先生多次反馈该情况给物业无果，便找到鉴定机构对该情况做了鉴定，经鉴定发现无法正常用电的具体原因为地下一层插座线路之间存在短路，是交房时就存在的问题。出现质量问题的电路系统虽然不属于房屋主体结构，但仍然是房屋整体的组成部分，开发商作为建设单位，对其交付的房屋应当承担质量瑕疵担保责任，对存在质量问题的房屋应当及时予以修复。尽管房屋整体通过竣工验收，但不影响开发商对经鉴定确定存在的问题承担修复责任，开发商始终未予修复，应当赔偿张某的修复损失。

但问题还没有结束，鉴定机构给出了两个的修复方案：明敷设和拆除原装插座线路恢复原状修复，其中明敷设修复费用为5000元，恢复原状修复费用为3万元。双方对于修复方案又产生了分歧，张先生不同意适用明敷设配管配线的修复方案，开发商觉得应该采用最方便快捷的明敷设修复，最后法院综合考虑案件质量问题的起因、质量问题的程度、质量问题持续的时间、开发商在解决问题过程中的作为情况，判决开发商按照恢复原状修复方案赔偿张某修缮费用并承担本案鉴定费用。

电路插座在墙内铺设，即使存在瑕疵在房屋交付验收时也不易被发现，甚至居住久了会认为是线路老化或者其他原因，殊不知电路插座属于房屋的重要组成部分，也在开发商承担质量瑕疵担保责任的范围。