江衡论坛|丁仕齐：违约方是否享有合同解除权？

2006年，王某某与同单位四位同事分别出资购买其单位（行政单位）房屋自住，遂与当地县国有资产管理中心签订《房屋出售合同》，合同签订后，王某某及同事分别支付了购房款，但未办理过户手续，该房屋在单位搬迁后，由其实际使用居住。

2008年，王某某配偶程某某妹妹病重，为照顾妹妹子女后续的学习、婚配大事，遂将该房屋以远低于市场价的标准出售给亲属及配偶，程某某遂与妹妹及妹夫签订《卖房协议》，并在卖房协议上代替王某某签字。合同签订后不久，程某某妹妹重病去世，妹夫持《卖房协议》强行占有该房屋。

2010年，王某某以《卖房协议》未经其同意，也未在协议上签字为由，认为其配偶程某某处分该房屋系无权处分，向当地法院提起诉讼要求确认《卖房协议》无效，并主张妹夫返还房屋。经当地法院审理后认为，程某某妹妹及程某某妹夫在占有房屋期间，曾经要求其夫妻二人参加子女婚宴，并在婚宴提及此事，但王某某并未提反对意见，加之其妹夫在占有房屋期间有装修、加盖附属设施行为，王某某均知情，也未提反对意见，即认定《卖房协议》实质上经过王某某及程某某夫妻二人商议确认，处分行为合法，合同合法有效，其主张合同无效无法律依据及事实依据，驳回王某某的诉讼请求。该案经当地县人民法院一审、市中级人民法院二审后生效。

后王某某委托笔者律师，请求继续代理本案，寻求妥善解决之方案。笔者接受王某某委托后，立即调阅了本案双方提交到法院的全部案卷材料，并前往王某某原单位、县房管部门调取了王某某购买该房屋的产权信息、国资部门的审批手续等材料。发现新的事实：1、涉案房屋并非登记在王某某单位名下，而是在当时建设该房屋的建筑公司名下，如该房屋过户到王某某妹夫名下，要经过4次办证及过户手续，税费已经远超该房屋价值；2、王某某及单位四位同事购买该房屋并未经过县国资部门审批同意，其五人支付的购房款直接被其原单位收取，未缴纳至国有资产管理中心或者地方财政部门，王某某购买该单位房屋即存在瑕疵；3、程某某的妹妹去世在《卖房协议》签订之前，去世后还涉及财产继承等事宜。考虑上述情况，笔者遂代理王某某向当地县人民法院提出了解除《卖房协议》的诉求，并将新的事实、证据向法庭陈述及举证。

2019年，经法院审理认为：从本案查明的事实中可以看出，原告王某某、程某某与被告所签订的《卖房协议》合法有效；现本案原告向人民法院提起诉讼的请求就是解除《卖房协议》，从法理上讲，合同的解除权，实际上就是形成权，这就是充分尊重合同缔约方当事人意思自治的具体表现；对于合法有效的合同，只要一方当事人解除合同的通知到达，立即产生法律效力。从理论上讲，合同是当事人之间的契约，是私权行为，按约履行合同除了囿于法律规定的约束外，很大程度上还要取决于当事人的自愿；在一方不愿意继续履行合同时，虽然有强制履行的制度设定，但强制履行显然不可能适用于所有不自愿履行的情形；如果机械理解“依法成立的合同应当履行”，并一律排除违约方解除合同的权利，以绝对的强制对抗当事人意思自由，在某些个案中必然耗费极大的社会成本。

本案中，即使原告方在履行合同过程中存在某个方面的违约，但我国目前现行法律，并没有禁止违约方不得行使解除合同权利的规定。而本案，原告方是想通过诉讼的形式来达到解除合同的目的，本院在受理该案后，已依法将原告方的诉状副本向被告方送达，也就是原告请求解除合同的真实意愿已到达被告方，原告请求通过诉讼解除合同的目的已达到。被告方在庭审过程中，以原告方诉请解除合同不符合法定的解除条件作为自己的抗辩理由和质证意见，而本案审理的不是合同效力或合同解除效力的确认之诉，被告方的抗辩理由和质证意见应属于对方以意思自治的形式通知解除合同，就对方解除合同的效力依法进行确认（包括合同解除后所产生的后果等），均属于可以另行通过仲裁机构仲裁或提起诉讼解决的范畴。

笔者律师在收到本案判决书后，即收到王某某来电，王某某与妹夫已经达成和解一致，妹夫同意补偿王某某部分房款，房屋使用权仍归妹夫及子女享有，王某某对于该结果表示满意。

从本案代理思路可以看出：违约方主张解除合同的诉求，司法机关不仅仅会考虑守约方对于合同解除的意见，还会考虑合同继续履行是否存在重大障碍导致无法履行或者履行成本过高，如存在该种情况，强制履行非理性选择。代理律师详细计算了本案过户成本、房屋原始取得瑕疵以及被告权利瑕疵等事由，成功说服法官采纳了代理观点。

实际上，现行的《中华人民共和国民法典》对于违约方的解除权均有法律规定。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”原《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定与上述规定基本相同。法律赋予了违约方解除合同的权利。

综上所述，违约方享有解除合同的权利，但是其享有的权利必然受到一定限制，司法实践中，对于违约方的举证责任要求更为严格，即使违约方愿意支付合同约定的违约金，也要参考守约方是否同意，合同后续履行情况综合判断，违约方单方要求解除，需慎重。