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江衡论坛|陈建军：小议民法典之物业前言 立法是一种社会管理行为，针对的是整个社会全局，因此不可能面面俱到，在这里我们不妨以一个“面”为例，探寻物业立法的不足之处。
武汉市洪山区烽胜路某小区是一个典型的拆迁还建小区，分为A\B区，A区是本村村民还建区，物业管理由村里自行管理，B区大都是村里“外来户”拆迁还建区，聘请物业公司管理，因此我们这里以B区为例。B区聘请物业公司为H物业公司，H物业公司从业人员大都是原本村村民，该公司物业管理行为很多地方不如人意： 一 小区建筑外墙瓷砖脱落，全部都涂上水泥了事，特别是电梯口白色瓷砖，这种粗暴打补丁方式严重影响小区建筑美观。 二 小区门面租户私自建造打通通往小区内部的小门，破坏小区绿化带搭盖房屋，物业公司视若罔闻，给小区带来安全隐患，也破坏了小区绿化景观。 三 物业公司私自在小区内搭建大量违法房屋出租，小区业主举报却石沉大海。 四 物业公司打着“内外统一管理”的名义，占据紧邻小区道路非机动车道与人行道建收费停车场盈利。 五 私自改建小区需要投入管理成本的公共设施，以减少物业公司运营成本或建成其盈利设施（比如收费停车车位）。 六 对小区其他维护都以最低运营成本模式，造成小区建筑设施日益老化。H物业公司以上种种行为，不外乎是为了染指更大利益而损害小区业主权益。
民法典第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。H物业公司的行为，无疑不仅自己侵占小区共有财产来为自己获利，还放纵他人侵害小区共有财产，对物业公司的职责敷衍了事，处处为自己攫取非法利益。
\ | / 民法典第二百七十七条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 民法典对于物业公司的制约主要来自于业主委员会，但业主委员会成员都是普通市民，时间、精力、认知度以及个人能力良莠不齐，完全没有与物业公司对抗的条件，物业管理很容易被当地“狠人”所操控，成为其合法攫取暴利的工具。 以上种种，造成物业矛盾投诉率长期占据我国社会矛盾投诉排名前列，大量物业矛盾也是社会不稳定因素，物业管理法规虽然有规定，但操作性受到很大制约。
结语 有法可依，有法必依，执法必严，违法必究，这是社会法治的中心环节，但立法也仅仅只是做到有法可依，很多环节需要社会管理者进行梳理才能行之有效，当前物业管理没有有效管理的前提下，建议政府成立专门部门化解物业矛盾，落实物业管理法规，这也是非常必要的。
陈建军律师，毕业于华中科技大学法学专业，湖北江衡律师事务所合伙人，劳动人事与法律援助事务部主任。从事律师职业近16年，办理各类型案件数百起，期间响应司法部号召，远赴新疆参加司法部组织的法律援助活动，在新疆援助3年，曾获得司法部颁发“法律援助1+1先进律师”“最满意的法律援助律师”等称号。承办经典案例：徐某诉李某关于涉外离婚案、某外贸公司诉澳洲船舶公司合同纠纷案、金某诉某学校关于学校并购合同纠纷案、王某杀人活埋案（一审死缓二审改判15年）。 |
