江衡论坛|刘真：买房该如何避坑？

“新冠病毒”席卷全国已有三年之久，除了给大家的出行带来极大的不便，也严重影响当前的经济发展，形势不容乐观，特别是房地产行业。再加上政策调控和金融管控收紧，导致房地产行业最近频繁爆雷，如恒大、融创相继出事，致使全国多地楼盘停工数月，面临烂尾风险，买房的维权趋势从“交房即维权”转为“未交房即维权”。

对于大部分人来说，买房为人生大事，其支出也是人生中最大的消费，往往需要“掏空六个钱包”。如果在买房的大事上被套路了，那闹心的可不是一会，可能就是一辈子。常云：“走过的最长的路，就是开发商和中介的套路”。那么，该如何反套路呢？

连房地产龙头企业恒大集团都将面临破产重组，中小型房地商就更岌岌可危。因此，买房前必须调查开发商背后的控股方及涉诉情况、负面舆情等情况，可通过企查查、启信宝、天眼查、国家企业信用信息公示系统等进行查询。通过分析股权比例，可追溯背后背后的控盘方；通过了解涉诉情况、公司年报、经营情况、出质抵押状态等信息，就可大致判断该楼盘问题及风险。

本人也是前一两年刚买的期房，经过挑选，筛选出两家心仪的楼盘。后经过调查公司的工商档案，发现一家是国资委控股，一家是私人公司控股，毅然决然的选择了国资委控股的楼盘。后实践证明，判断是正确的。本人购买的楼盘现已完工，今年年底交房没问题。而另一家楼盘从去年起就一直在闹维权。可见，调查开发商背景的重要性。

主要看开发商是否具备“五证”，“五证”是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售（销售）许可证》。

特别是《商品房预售（销售）许可证》特别重要，有了它则意味着这个楼盘具备了对外销售的合法合规性。现在大多数售楼处都会亮明“预售证”，为了降低买房的风险，可到当地住建部门核实该商品房预售许可证真假。其次，需要了解下《国有土地使用证》上标注的土地性质，住宅、商业的使用年限是不同的。如果五证中缺少任何一证，可能导致该购房合同无效，无法办理房产证等问题。因此，买房的过程不容忽视任何细节。

往往开发商为了销售想尽各种办法，如宣传为“学区房”、“近地铁”“近商圈”等，而这些都属于未来规划中，能不能落实存在很大的不确定性。之前有个当事人小蔡遇到过类似的事情：她买个一个号称“北师大附属学校”的学区房楼盘，这个楼盘因“学区房”噱头而比周围的楼盘的房价高出2000-3000元/㎡，大多数买房者都是冲着“学区房”买的。但是，交房时才发现，周围并没有规划建立北师大附属学校，致使业主们纷纷维权退房。

然而，因房屋买卖合同并未将学期房写入合同，很难认定为开发商重大违约。主张解除房屋买卖合同比较困难，毕竟这不是重大违约情形且房屋已交付。只能主张开发商承担虚假宣传的违约责任，但从相关案例来看，开发商虚假宣传的违约赔偿金额并不高。

因此，买房的过程中，别被开发商的宣传冲昏了头，需要实地进行考察。可通过政府公开信息网等官方网站进行查询，并需要仔细研究当地的政府规划、学位政策及入学政策，不建议将学区房作为买期房的重点考虑因素。

除此之外，户型样板、周边环境、配套设施等，开发商都会夸大其词，都需要亲自去楼盘现场考察，有些楼盘附近就是化粪池、高压线区、坟场等，极其影响居住质量。一旦当时没有发现，签了房屋买卖合同之后，再退就可能要承担巨额的违约赔偿了。

每个楼盘在房管部门都有一个备案价，房管部门要求开发商卖出的房子不得超出备案价范围，否则无法办理网签备案。如果合同价格高于备案价格，则购房者面临无法办理网签商品房买卖合同。想要一次性成功网签，合同价格必须在备案价格范围内。因此，签合同时需要查询下合同价格是否高于备案价格，否则有二次办理网上签约手续的风险，增加时间成本。

缴纳首付款时，需要特别注意的是收款账户是否与该项目预售证上标明的预售资金监管账户一致，如果不一致，则开发商挪用购房款的可能性大。购房款都纳入预售资金监管账户，目的就是起监督监管作用，防止开发商挪用资金而导致楼盘烂尾。现在房地产行业不景气，烂尾的楼盘很多。因此，该细节应着重思量。

“两书”是指《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》，“一表”是指《房屋竣工验收备案表》。开发商交房时提供“两书一表”是其法定义务，否则买房者可拒绝收房。购房者需要仔细查询备案表上的每一项，这些项目都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，则意味着这个房屋可能具备一定安全风险或使用不便。

以上就是个人买房及实务案例总结出来的一些经验之谈。实际上，买房的门道很多、风险也多。要合理的避坑，就需实地考察，“知此知彼，方能百战不殆。”在目前这个大环境下，小心驶得万年船。但万一不小心“入坑”了，切记不要聚众去楼盘闹事，需通过合法的途径（如打市长热线、信访、诉讼等）进行维权。之前就有当事人通过聚众维权，不但问题没解决，还因聚众闹事被行政拘留了几天。后找到我们，通过法律诉讼程序维权，才得到应有的赔偿款。