江衡论坛|金科：从宝能公馆车位纠纷看小区车位法律性质

前段时间，深圳宝能公馆小区地下停车场内，一女子因争抢地下车位同他人产生纠纷，女子自称其配偶是某国企书记，表示要“开50台某品牌豪车”堵占车位成为近期社会热点事件。作为大城市痛点之一的“小区停车难”，本文则想探讨一下，小区车位权属的问题。

除机械车库属于机械设备外，在小区内存在的各种车位、车库均属于不动产的范畴，用法律语言表述，就是属于建筑物（独立车库、地下车库、架空层车位）、构筑物或者附属设施（露天停车位）。

房屋建筑物等不动产的原始产权，产生于制造。《民法典》第二百三十一条：规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”据此，合法建造的行为完成，就产生所有权，建造人就是建筑物的所有权人。《民法典》第三百五十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”建设单位（开发商）作为最初的建设用地使用权人，投资建设了全部房屋、设施，它是唯一的、原始的所有权人。

只有两种情况例外：一、是法律另有规定，如《民法典》规定：物业管理用房属于业主共有；绿地、道路属于业主共有或者属于市政；利用业主共有的道路和场地设立的车位属于业主共有等。在这种法律直接规定的情况下，建设单位的原始所有权受到法律的限制，甚至被法律剥夺。二、是建设单位将自己的权利转让、赠与或者放弃，如通过合同以及宣传资料表明某些车位为业主共有，这就让与或者放弃了自己的权利，所有权依照合同约定转移到受让人手中。

综上所述，住宅小区的车位原始所有权属于建设单位，业主基于法律的规定或者建设单位的出售、出租、附赠等行为，继受取得车位的所有权或者使用权。

从《民法典》的规定看，住宅区中的车位有“专有”与“共有”两种不同的权属。专有的车位，建设单位有权依法处分；共有的车位，属于全体业主，开发商不能处分。那么，哪些车位属于专有，哪些属于共有？如何区分这两种不同权属的车位？

《民法典》第二百七十五条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

《民法典》第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”

上述规定分别规定了车位的两种权属。规划内的车位，能够办理产权证，可以通过出售、出租、附赠方式确定权属，表明这部分车位产权初始是属于建设单位的；而共有车位，没有“规划用于”的限制，也就是说这指的是规划外的车位。这一点在《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》第六条中也予以确认：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为《物权法》第七十四条第三款所称的车位。”

由此可以得出一个明确的结论：规划内的车位，产权属于建设单位，按照建设单位与业主的约定确认权属；规划外的车位，产权属于全体业主。判断一个车位是规划内的还是规划外的，只能依据规划文件，主要是《建设工程规划许可证》及其附图。附图上标示的车位，是规划内的车位；附图上未标示的车位，是规划外的车位。

规划内的露天车位，是专有的还是共有的，实务中分歧最大。从实践看，几乎所有的城市都不认可露天车位的转让，也不办理产权登记，普遍认为，露天车位没有任何建筑构造形式，不符合登记要件，不能登记为专有。

住宅建设中，通常会配建人防设施，平时作为车位利用，这就形成了人防车位。产权归属国家，但日常属于“谁投资谁获益”。如果人防的投资成本没有分摊到业主购房款中，那么使用权归开发商所有，开发商日常可以用来对外出租获利。但是如果分摊到业主购房款中了，则使用权归业主所有，开发商就不能再对外出租使用，对外经营的收益也应当归于业主。

通过以上分析，我们可将小区内停车位分地面停车位和地下停车位。地面停车位应归属于小区业主共有，地下停车位分为产权车位、人防车位和非产权非人防车位几种，而此次事件涉及到的车位便是非产权非人防车位。

事实上，此次宝能公馆车位纠纷的重要核心背景，在于开发商承诺的“买公寓赠车位”，车位使用权赠与是否合规合法成为争议焦点。开发商与业主签的赠与合同是否有效，得看车位具体属性。

如果车位是开发商所有的，能够办理产权证，可以自由处分，是没问题的。但如果不是，比如是属于业主共有的或人防车位，则开发商无权赠与。豪车车主的车位之争，在于事件发生地的不动产登记机关对于地下车位，无论是否办理了有偿出让均不颁发地下车位的不动产权证书，此举有其历史渊源。在无产权证书证明权属的情况下，如果全靠协议、惯例和道德来约束，对于严重供不应求的地下车位的占有、使用问题必然出现争议。

最后，在此提醒广大的购房者，在购买车位时一定要弄清楚车位的属性，可以出售的车位，是被严格限定的。首先它不能“占用业主共有的道路”，露天车位都不能买卖（这种车位的实质是土地）；其次，人防车位不能买卖；第三是纳入了小区公摊面积的车位不能买卖。