江衡论坛|吴斐：签订房屋租赁合同时，作为承租方，我们应当注意什么？

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作为承租人，首先要确定自己所要承租的是哪一套具体的房屋，需要具体到门牌号，如xx小区x栋x单元x号，有单独房产证号的可列明房产证号。如果是与室友合租，还需要注明是哪一具体的房间以及面积。涉及车位、院落、广告位、屋顶、露台、专属走道等，如属于租赁范围，应特别列明。仅通过文字难以描述清楚的，还可以通过附件示意图配合说明。

根据《最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干问题的解释》的规定，房屋存在以下状况的可能导致合同无效：

1）出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；

2）租赁合同的期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效；

3）出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

承租人应当确认租赁房屋不存在抵押、查封等情形，或者可以要求出租方承诺房屋产权不存在纠纷，不因第三人主张产权、抵押权或者其他债权等因素影响承租方使用，否则应当承担违约责任。

1）承租人可与出租人约定具体的承租期限，写明具体的起始时间，有免租期的，也应当列明；

2）约定按期交付房屋的，为防止出租方延期交房，可以约定租赁期限顺延，若延期超过一定时间的，还可以约定为出租方违约，承租方有权解除合同；

3）法律规定房屋租赁合同的租赁期限不得超过二十年，超过的部分应属无效。二十年到期后自动续租的条款也属无效；

4）如果合同约定的租赁期限较长，承租人还需要考虑在此种情况下，在合同中约定转租条款、解除合同以及与之对应的违约责任。

承租人应当与出租人明确租金的具体数额、支付方式以及收款方式。

1）具体数额。在实践中，存在多人合租的情况，对于这种情况还需要分别列明每个承租人需要承担的租金，这样可以在他人提前解约的情况下保护自己的权益。房租如果随时间逐步增加的，建议直接分阶段列明具体的数字金额，避免因约定不明产生的纠纷；

2）支付方式。承租人需要列明支付方式为一次性支付、按季（月）支付还是按年支付，以及交付房租的时间；

3）收款方式。在合同中应当写明具体的户名与账号，在发生纠纷时便于承租人举证。

1）在签订合同前，承租人应当检查房屋内的配套设施，如家具、家电等设施是否完好。如果存在瑕疵的，可以请求出租方维修；

2）承租人应当将房屋内的设施在合同或者合同附件中列明，约定出租方一并交付给承租方使用；

3）对于房屋内设施因自然损坏的维修和保养也应当约定由出租方承担。